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冯仑:跟着起哄买房就赚钱的时代,结束了……

时间:2019-11-05 21:47:20    热度:1090

人们一生都要和房子打交道,他们会遇到买房子、卖房子、再买房子、再卖房子的事情。人们经常问我买房子的事。人们非常关心当前住房市场的变化方向,是买、卖、租还是投资未来的住房。

因此,我想介绍一下这个行业的现状。经过40年的快速经济增长,中国基本上解决了整个住房问题。你为什么这么说?1978年,城市平均住房面积为1.8平方米,人口超过8亿。目前,人口已增加到13亿,城镇人均住房面积为39平方米,超过日本人均住房面积。这是一大进步。特别是在过去的20年里,快速的城市化,快速的房屋建设,许多房屋增值,许多人靠房子赚钱。

然而,未来,从经济法的角度来看,住宅市场将放缓,进入非住宅阶段,我们称之为“后发展时代”。住房将不再是我们日常生活中的一个主要词汇。为什么会有这样的变化?五个因素已经改变。

首先,中国的人均国内生产总值已经达到近1万美元。世界经济增长的规律是,当人均国内生产总值达到8000美元后,新房的供应量将越来越少,主要是二手房。例如,当涉及到在纽约推广新项目时,一个项目已经三年没有卖出去是很正常的。纽约每天交易大量二手房,但是新房的增加非常缓慢。欧洲也是如此。经济增长越快,新房供应量越少,交易速度越慢。这是一条规则。

在北京和上海等许多城市,新房和二手房的交易比以前提前了1: 1。只有当北京出售5套二手房时,新房子才能出售。这是人均国内生产总值超过8000美元后的状态。

第二,人口增长。在人均国内生产总值超过8000美元之前,所有城市的人口都增加了,北京和上海每年增加40万至50万。一个城市每年将增加40万到50万人。20年后还会增加多少人?所以新房子是有市场的。目前,所有城市的人口增长率都在下降。北京去年损失了数十万人。当一个城市的人口增长率下降,甚至增加到零或负时,对新房子的需求将会非常小。

第三,城市发展的空间结构。过去,为什么有些地方房价上涨很快,因为地铁过去了,因为附近的居民区被拆除和建造了,购物中心也建了。现在这种基础设施和空间结构已经确定,要建的地铁和要拆除的房屋都准备好了,快速增加的机会就少了。例如,新庄以前没有地铁。房价是10,000元,如果有地铁的话是30,000元。现在不可能再涨价了。地铁开通后,不可能再建一条地铁。大型城市空间结构、基础设施和旧城改造完成后,新房增值速度放缓是正常的。

第四,经济增长。如果一个城市的经济在增长,就业率在增加,个人收入和工资在增加,那么住房改善的需求就很大。每个人都想提高,并将为新的住宅市场提供一些活力。如果就业率在缓慢下降,失业率在上升,个人收入的增长率在下降,新房就没有多少支撑力了。当经济周期上升时,房价也会上升。当经济周期相对下行,个人口袋变浅时,新的国内市场缺乏支撑。

第五,心理期待。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你为你的孩子买了一栋房子,并且支付的税款超过了房子可能带来的附加值,你会为你的孩子买一栋房子吗?还有房产税,目前方向明确,征收法律、规范、细节不完善。如果征税开始呢?

在未来,如果前四个因素不支持增加,你将成为你的孩子的负担,当你想得到房子,这将有新的期望。然而,汇率和宏观经济的变化也会影响人们购买或不购买的决定。一般来说,如果税收高,利率高,人民币疲软,每个人对买房的期望都会差不多。另一方面,如果税收越来越低,利率越来越低,人民币越来越坚挺,我们买房的期望就会增加,因为我们口袋里的财富在增加。

这五个因素决定了房地产市场未来是增长、转变还是停止。

从我个人的判断来看,我们已经进入了一个特别重要的转折点。住宅快速开发和销售的时代已经结束。也就是说,“发展时代”已经结束,我们开始进入“后发展时代”。“发展时代”是住房建设、住房销售、住房购买、住房投资和城市化快速发展的时代。

因此,我们判断,从2016年起,中国整个住宅市场将进入一个相对稳定的时代,增量市场将放缓。在许多城市,导致房价持续上涨的五个因素中至少有三四个已经失去了作用,这意味着那里的房价必须保持稳定。这是一个基本的判断。

当然,“发展时代”的结束并不意味着我们不能买房子。例如,一些发达国家现在的人均国内生产总值为6万美元。他们中的一些人也造房子,但是他们都建在第四条线以下的城市里。在过去的20年里,中国的住宅公司主要是在第一线,所以将来他们将不得不从第一线撤退到第三或第四线。在一线城市没人关心你。这座城市完成住宅开发任务后,其经济发生了转变。

有人还问,买房能赚钱吗?这很简单。交易容易,易手快,中间环节少,税收少。签个字,你就可以买卖房子了。房屋交易的速度会越来越快,交易会越来越容易,佣金会越来越少,利息也会越来越低。每个人都愿意买卖房子。只有那时房价才能上涨,你才能赚钱。如果我们有一个使交易变得困难的系统,中间环节变得越来越复杂,税收变得越来越高,那么政策的目的就是防止房价上涨。在这种情况下,买房赚钱并不容易。

自1999年以来,我们的住房制度也一直是影响住房市场的一个非常重要的因素。这是什么系统?我们知道世界住房制度有三种可供参考的模式。

一开始,我们指的是美国系统。从1999年到2009年,所有的房子都是随意买卖的。取消福利分房制度后,他们可以自由买卖。在此期间,每个人交易都很快,通过自由交易,市场准入也非常方便。土地是通过转让获得的。

后来,从2009年到2014年和2015年,我们采用了类似新加坡的系统。新加坡80%的房产是由政府管理的,以确保你有一栋房子,但它是50到80平方米。只有20%被移交给市场。新加坡人口不到600万,但政府已经建了100万套房子。新加坡政府以低价和小型公寓的形式提供保护。我国已经提出了一些保障措施,如保障性住房、小型公寓、公共租赁住房等,并参考了这一方法。

今天,新加坡非常成功。新加坡现在的人均国内生产总值为65,000美元,是亚洲最高的。老百姓安居乐业,因为政府在过去的54年里已经盖了100万所房子。每个人家里都有房子,而且非常便宜。

自2014年和2015年以来,我国住房制度进入了一个新阶段。在基本住房解决之后,现在更加强调安全、福利甚至公共福利。为了抑制投资,中央政府提出“住房不应该投机”。这是一个类似德国的模型。

在德国,50%到60%的人租房子。其余的人一生只买一次房子。你可能会因为买房而坐牢,所以他们的房价是稳定的。我们现在开始学习德国的一些做法,把住宅财产、公益财产和安居乐业的基本财产变成第一财产,而投资财产和增值财产变成次要财产,甚至被忽视。因此,房价很难有进一步上涨的空间。

此外,未来的交易过程将变得越来越复杂,在交易过程中获得的利益将被政策取消。例如,如果你买10,000英镑,卖50,000英镑,你可能得不到这40,000英镑。这是“不炒房”的政策趋势。今后,交易资格的认定将非常严格。许多检查将在房屋交易过程中进行。您将获得交易过程中产生的一些好处,但还有其他方面需要分享。这是未来的趋势。

以上两件事,一是决定住房市场未来是增长、转变还是停止的五个因素,二是国家在解决住房问题时可以选择的三种模式。这两件事重叠在一起,我们可以看到新房的增长率正在放缓,价格稳定而下降,未来的交易会变得越来越复杂,交易速度会减慢,交易中的利益会重新分配。因此,未来我们将进入这样一个连续的阶段,基本的住房收购制度类似于德国和新加坡。同时,部分市场将保留给每个人交易,但这不是未来住房市场的主流。

换句话说,我们可以一起买房赚钱的时代已经结束了。不是每个人在进入市场的任何时候都能赚钱,也不是每个人都能赚一点钱买房子。买房变得越来越专业。

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